เมื่อฉันเขียนรายงานให้กับ McKell Institute เกี่ยวกับการใส่เกียร์ติดลบ หรือSwitching Gearsในปี 2015 ออสเตรเลียมีวิกฤตความสามารถในการซื้อที่อยู่อาศัย และการใส่เกียร์ติดลบทำให้งบประมาณ 4 พันล้านดอลลาร์ออสเตรเลียต่อปีเสียหาย สามปีผ่านไป ออสเตรเลียยังคงมีวิกฤตความสามารถในการซื้อที่อยู่อาศัย และการใช้อัตราส่วนหนี้สินเชิงลบทำให้งบประมาณ 5.5 พันล้านดอลลาร์ออสเตรเลียต่อปีเสียไป จากนั้น ธนาคารมากกว่าครึ่งหนึ่งของเงินที่ปล่อยกู้เพื่อที่อยู่อาศัย (ซึ่งไม่เคยมีมาก่อน 55%) ตกเป็น
ของนักลงทุนมากกว่าคนที่ซื้อบ้านเพื่ออยู่อาศัย มีเพียงหนึ่งในเจ็ด
ของเงินกู้เท่านั้นที่จ่ายให้กับผู้กู้บ้านหลังแรก ลดลงจาก 1 ใน 5 เมื่อไม่กี่ปีก่อนหน้านี้ . ตั้งแต่นั้นเป็นต้นมา หน่วยงานกำกับดูแลพรูเด็นเชียลของออสเตรเลียได้พึ่งพาธนาคารเพื่อยกเลิกการให้สินเชื่อเพื่อการลงทุน (ซึ่งยังคงอยู่ในระดับที่สูงถึง 42%) และสินเชื่อสำหรับผู้ซื้อบ้านหลังแรกก็กลับคืนสู่ระดับใกล้เคียงหนึ่งในห้า
แต่การใช้อัตราส่วนหนี้สินต่อทุนในทางลบยังคงสร้างความเสียหายให้กับงบประมาณหลายพันล้าน และผลกระทบที่เลวร้ายที่สุดจะถูกควบคุมโดยการคุกคามธนาคารและการผ่อนคลายราคาบ้าน (อาจเกิดขึ้นชั่วคราว) ตัวเลือกที่ฉันต้องการ ( สถานการณ์ที่ 4 ) จะทำให้การใส่เกียร์เชิงลบผิดกฎหมาย ยกเว้นสำหรับคุณสมบัติที่มีเกียร์เชิงลบที่มีอยู่ “รุ่นปู่” และสำหรับที่อยู่อาศัยที่สร้างขึ้นใหม่
แม้จะผิดกฎหมาย ผู้คนสามารถเรียกร้องผลขาดทุนจากการลงทุนต่อรายได้จากการลงทุนได้ ไม่ใช่แค่กับเงินเดือนเท่านั้น การยกเว้นสำหรับที่อยู่อาศัยที่สร้างขึ้นใหม่จะช่วยเพิ่มงานก่อสร้างและการจัดหาที่อยู่อาศัยซึ่งช่วยให้สามารถจ่ายได้และการเติบโตทางเศรษฐกิจ
นอกจากนี้ยังจะช่วยเพิ่มงบประมาณที่มีมูลค่ามากกว่า 3 หมื่นล้านดอลลาร์ออสเตรเลียในช่วง 10 ปีข้างหน้า และช่วยรักษาเสถียรภาพทางการเงินด้วยการลดสัดส่วนของตลาดที่อยู่อาศัยในมือของนักลงทุนที่ขี้เกียจ
ผู้คนมากกว่า 120,000 คนมีอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนที่มีเลเวอเรจตั้งแต่สามแห่งขึ้นไป น่าตกใจมากกว่า 20,000 มีหกหรือมากกว่านั้น
ธนาคารกลางออสเตรเลียคิดว่าทำให้ระบบการเงินตกอยู่ในความเสี่ยงโดยสังเกตว่า “นักลงทุนที่มีอสังหาริมทรัพย์หลายแห่งมีแนวโน้มที่จะมีส่วนทำให้ความเสี่ยงสูงขึ้น”
กระทรวงการคลังพบว่าการเปลี่ยนแปลงประเภทที่แรงงานและฉัน
กำลังเสนอจะมีผลกระทบเพียงเล็กน้อยต่อราคาบ้าน แทนที่จะเป็น ” ค้อนขนาด ใหญ่ ” ที่ถูกกล่าวหาโดย Morrision และนายกรัฐมนตรี Malcolm Turnbull ในขณะนั้น
คุณลงทุนในทรัพย์สินและได้รับรายได้จากทรัพย์สินเป็นค่าเช่าน้อยกว่าต้นทุนของการลงทุน (เช่น ดอกเบี้ยเงินกู้และค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษาทรัพย์สิน)
ประการที่สอง คุณใช้การสูญเสียทรัพย์สินนั้นเพื่อชดเชยรายได้ของคุณจากกระแสข้อมูลที่ไม่เกี่ยวข้อง เช่น ค่าจ้างหรือเงินเดือน ซึ่งจะเป็นการตัดใบเรียกเก็บภาษีของคุณ
ส่วนที่ 2 นี้เป็นส่วนที่แปลกประหลาด และเป็นส่วนที่ออสเตรเลียก้าวล้ำกว่าประเทศส่วนใหญ่ รวมถึงสหรัฐอเมริกา แคนาดา และสหราชอาณาจักร
ประเทศอื่นๆ จะอนุญาตให้คุณใช้การขาดทุนจากการลงทุนเพื่อชดเชยผลกำไรจากการลงทุน แต่จะไม่หักกลบรายได้จากค่าจ้างและเงินเดือน
การหักภาษีมีผลอย่างมากต่องบประมาณของรัฐบาลกลาง ซึ่งปัจจุบันมีมูลค่ามากกว่า 5.5 พันล้านดอลลาร์ออสเตรเลียต่อปี กระทรวงการคลังกล่าวว่ามากกว่าครึ่งหนึ่งของมูลค่า 5.5 พันล้านดอลลาร์ออสเตรเลียมอบให้แก่ครอบครัวที่อยู่ใน 20% แรกของการกระจายรายได้
นักลงทุนที่เข้าร่วมการประมูลในวันเสาร์โดยทั่วไปต้องเผชิญกับโอกาสที่รัฐบาลกลางจะจ่ายเงินประมาณครึ่งหนึ่งของใบเรียกเก็บเงินดอกเบี้ยของเขาหรือเธอ โดยพิจารณาจากอัตราภาษีส่วนเพิ่มสูงสุดและการจัดเก็บค่าประกันสุขภาพ
ในทางตรงกันข้ามเจ้าของผู้ครอบครองไม่ได้รับความช่วยเหลือ แม้ว่าพวกเขาจะมีเงินฝากเท่ากันและมีรายได้เท่ากันกับนักลงทุน พวกเขาก็สามารถกู้เงินได้น้อยกว่ามาก – อาจจะเพียงครึ่งเดียว
พวกเขาได้รับการเสนอราคาสูงกว่า บางครั้งพวกเขาลงเอยด้วยการเช่าจากนักลงทุนที่หวังผลตอบแทนในทางลบซึ่งทำให้ผู้ซื้อที่อยู่อาศัยเช่นพวกเขาออกนอกเส้นทาง
การจีบมันจะปรับระดับสนามเด็กเล่น
แผน McKell ของฉันยกระดับสนามเด็กเล่นทันที วันหลังจากนโยบายประกาศใช้ เจ้าของครอบครองและนักลงทุนมีอำนาจยิงเท่ากันในการประมูล
แต่นักลงทุนรายเดิม – ผู้ที่มีอสังหาริมทรัพย์ที่มีอัตราส่วนเชิงลบอยู่แล้ว – จะสามารถคงสิทธิลดหย่อนภาษีไว้ได้จนกว่าเงินกู้จะชำระหมด
ซึ่งหมายถึงการเปลี่ยนเกียร์เชิงลบอย่างราบรื่น แทนที่จะเป็นการเปลี่ยนอย่างกะทันหัน นอกจากนี้ยังเคารพตัวเลือกการลงทุนที่ทำโดยสุจริตภายใต้การตั้งค่านโยบายที่มีอยู่
ไม่กี่คนที่คิดเป็นอย่างอื่น
เป็นเรื่องยากที่จะหานักเศรษฐศาสตร์ที่น่าเชื่อถือ หรือแม้แต่คนที่ไม่น่าเชื่อถือ ซึ่งไม่คิดว่าควรปฏิรูปการใส่เกียร์เชิงลบ
มีการเรียกร้องให้มีการปฏิรูปอย่างสม่ำเสมอจากเสียงชั้นนำเช่นSaul Eslakeและ Chris Richardson
แม้แต่ Malcolm Turnbull ที่มีไหวพริบในตอนนั้นก็กล่าวไว้ในปี 2548 ว่ากฎของออสเตรเลียเกี่ยวกับการใส่เกียร์เชิงลบนั้น“ใจกว้างมาก”เมื่อเทียบกับกฎของประเทศอื่นๆ เขากล่าว ว่าเป็นการหลีกเลี่ยงภาษี รูปแบบหนึ่ง ค่อนข้างมาก
แน่นอน เมื่อมีการเลือกตั้งระดับชาติอีกครั้งที่กำลังจะมาถึง เหรัญญิก Josh Frydenberg ได้ดำเนินการรณรงค์สร้างความหวาดกลัวที่คาดเดาได้แบบเดียวกันกับนโยบายการใส่เกียร์เชิงลบของ Labour เช่นเดียวกับครั้งที่แล้ว
คราวนี้เขากล่าวว่า “นโยบายของแรงงานจะทำให้แน่ใจว่าผู้ที่เป็นเจ้าของบ้านของพวกเขาจะเห็นคุณค่าของบ้านของพวกเขาน้อยลงและลดลง และถ้าพวกเขาเช่าบ้าน ค่าเช่าของพวกเขาก็จะสูงขึ้น”
เว็บแท้ / ดัมมี่ออนไลน์
